Archiv der Kategorie: Immobilienrecht

Wirksame Vertragsbindungen im Einheimischenmodell

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Mit seinem Urteil vom 16.04.2010 (Aktenzeichen: V ZR 175/09) hat der BGH klargestellt, dass eine in einem Grundstückskaufvertrag eingegangene Verpflichtung, das Grundstück 20 Jahre lang selbst zu nutzen, wirksam ist. Das Gericht bestätigte damit das Kommunen beim Verkauf von Grundstücken praktizierte sog. Einheimischenmodell.

Bei diesem Modell wird im Gegenzug für die Selbstnutzungsverpflichtung der Käufer der von diesen zu zahlende Quadratmeterpreis reduziert, im vorliegenden Fall um etwa die Häfte. Des Weiteren vereinbarten die Parteien, dass bei einem vorzeitigen Wegzug ein Ausgleich in Höhe von 75 Prozent des Grundstückswerts zu entrichten sei. Als die Gemeinde ihre Zustimmung zur Vermietung des Hauses versagte, beantragten die Käufer die gerichtliche Feststellung, dass die Selbstnutzungsverpflichtung und die Ausgleichsvereinbarung unwirksam seien. Denn, so ihr Argument, dies führe zu einem Quadratmeterpreis von 125 Prozent des Bodenrichtwerts.

Der BGH wies die Klage jedoch zurück, soweit sie sich gegen die Selbstnutzungsverpflichtung richtete. Die Gemeinde müsse aus haushaltsrechtlichen Gründen bei der Veräußerung von Grundstücken einen angemessenen Gegenwert erhalten. Wenn sie aus Gründen der Förderung des Wohnungsbaus hierauf ausnahmsweise verzichte, dürfe sie sich auch entsprechend absichern. Eine Selbstnutzungsbindung von 20 Jahren sei unter diesen Gesichtspunkten bei einem Preisnachlass von etwa 50 Prozent nicht zu beanstanden. Allerdings dürfe die danach fällige Ausgleichszahlung die gewährte Subvention nur ausgleichen, nicht überhöhen. Die Unwirksamkeit der Ausgleichsvereinbarung führe daher im Zweifel zu einer Anpassung der Ausgleichzahlung bis zur Höhe des seinerzeitigen Bodenrichtwerts.

Geldersatzanspruch für ungenutztes Wohnrecht?

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In dem Verfahren 7 O 14/09 vor dem LG Heidelberg stritten die Parteien über die Frage, ob ein ungenutztes Wohnrecht in einen Geldersatzanspruch umschlägt. Dieses Wohnrecht der Klägerin basierte auf einem 1968 geschlossenen Erbauseinandersetzungsvertrag, der ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht an einer Obergeschlosswohnung auf dem Grundstück des Beklagten einräumte und dinglich absicherte.

Zu dem Streit war es gekommen, weil die Klägerin die Nutzung aus gesundheitlichen Gründen aufgeben musste und in ein Pflegeheim umzog. Den von Ihr deswegen geltend gemachten Ersatzanspruch lehnte das Gericht jedoch ab, da es hierfür keine Anspruchsgrundlage gebe.

Einen Altenteilsvertrag im Sinne von Art. 96 EGBGB stelle das vertragliche Wohnungs- und Benutzungsrecht nicht dar. Aber auch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des sog. Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung komme vorliegend nicht in Betracht. Denn die jetzigen gesundheitlichen Umstände der Klägerin seien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest als möglich vorhersehbar gewesen. Somit liege auch keine Lücke im Vertrag vor, die durch Auslegung zu schließen wäre, da die Vertragsparteien diese Frage bewusst offen gelassen haben, so das Gericht.

Brandschaden durch verspätete Silvesterrakete

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Mit seinem Urteil vom 18.09.2009 (Aktenzeichen: V ZR 75/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Grundstückseigentümer ein Ausgleichsanspruch zusteht, wenn sich eine aus der bestimmungsgemäßen Nutzung eines Nachbargrundstücks resultierende Gefahr realisiert und ihm dadurch ein Schaden entsteht. Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:

Der Beklagte zündete am Abend des 1. Januar auf seinem Wohngrundstück eine Silvesterrakete, die eine so ungünstige Flugbahn einschlug, dass sie in einer auf dem Nachbargrundstück stehenden Scheune explodierte. Das durch die Explosion der Rakete entzündete Feuer verursachte einen Sachschaden in Höhe von 420.000,- €, welchen die Klägerin, Versicherung des Nachbarn, gegenüber dem Beklagten geltend machte.

Der BGH lehnte eine Inanspruchname des Beklagten jedoch ab. Zwar bestünde unter Nachbarn grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch der eingangs dargestellten Art. Dieser Anspruch entstehe auch unabhängig von einem Verschulden des Verursachers eines Schadens. Voraussetzung sei aber, dass sich eine aus der konkren Grundstücksnutzung resultierende Gefahr manifestiere. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Denn der Abschuss von Feuerwerk diene nicht der Wohnnutzung, sondern der Befolgung eines volkstümlichen Brauches, so das Gericht.