Archiv der Kategorie: Miet- und Pachtrecht

Aktuelle Entscheidungen zum Miet- und Pachtrecht

Umfang einer Modernisierungsankündigung

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Nach § 554 BGB hat der Mieter einer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Diese Duldungspflicht wird jedoch nur ausgelöst, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigt. Ob eine solche Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen entsprach, war zwischen den Parteien eines Rechtsstreits vor dem BGH streitig.

In dem zu entscheidenden Fall beabsichtigte die Vermieterin, einen Balkon anbauen zu lassen. Neben einem Wanddurchbruch erforderte dies Folgemaßnahmen wie etwa die Demontage und Verlegung von Heizung und Elektroleitungen sowie Maurer- und Malerarbeiten. Die Ankündigung erfolgte stichwortartig unter taggenauer Angabe des Beginns und der voraussichtlichen Dauer der einzelnen Arbeiten. Eine Kostenschätzung fügte die Vermieterin bei und leitete daraus eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung von ca. 120,- € ab.

Die Weigerung des Mieters, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, weil die Informationen über den Umfang der Arbeiten unzureichend seien, hielten die Richter in ihrem Urteil vom 28.09.2011 für unzulässig (Aktenzeichen VIII ZR 242/10). Ausreichend sei, wenn sich der Mieter aufgrund der Ankündigung ein realitätsnahes Bild von der beabsichtigten Modernisierung und der sich daraus ergebenden Veränderung der Wohnung machen könne. Zudem müsse der Mieter Kenntnis darüber erlangen, welche Auswirkungen dies auf die Höhe der Miete und den Gebrauch der Wohnung haben kann. Eine Erwähnung jeder Einzelheit der Baumaßnahme sei hingegen nicht erforderlich.

Sicherheitszuschlag auf Betriebskostenvorauszahlungen unzulässig

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In seiner Entscheindung vom 29.09.2011 (Aktenzeichen VIII ZR 294/10) hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter über die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen hinaus einen abstrakten Sicherheitszuschlag verlangen kann. Mit seinem Urteil lehnt der BGH einen solchen Zuschlag als unzulässig ab.

Nach § 560 Abs. 4 BGB sei zwar jede Partei berechtigt, die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung anzupassen. Grundlage hierfür sei jedoch die letzte erteilte Abrechnung. Ein darüber hinausgehender Sicherheitszuschlag sei mit dieser Regelung nicht zu vereinbaren und könne vom Vermieter somit auch nicht verlangt werden. Lediglich wenn Kostensteigerungen konkret zu erwarten sind, könne der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen über die sich aus der letzten Abrechnung ergebenden Werte verlangen.

Verjährungsfrist bei vermietetem Wohnungseigentum

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Mit seinem Urteil vom 29.06.2011 hat der BGH die Frage entschieden, innerhalb welcher Frist Ansprüche für den Ersatz von Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch Mieter einer Eigentumswohnung verursacht wurden, verjähren. Das Gericht beendete damit eine seit langem geführte Diskussion zugunsten der Eigentümergemeinschaft.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um Schäden an einem Aufzug, die von den beklagten Mietern bei deren Auszug verursacht worden sein sollten. Die Mieter beriefen sich auf die Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB und machten geltend, dass seit dem Auszug bereits mehr als sechs Monate vergangen seien.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache. Der BGH sah den Anwendungsbereich der Vorschrift in dem vorliegenden Fall jedoch nicht eröffnet. Ein verständiger Mieter könne bei der Anmietung einer Eigentumswohnung erkennen, dass er nicht nur die Rechte seines Vermieters, sondern auch die Rechte Dritter verletzen könne. Bei einer solchen Verletzung der Rechte Dritter bestehe keine dem § 548 Abs. 1 BGB entsprechende Interessenlage. Es bleibe daher hinsichtlich der Schäden am Gemeinschaftseigentum bei der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.