Archiv der Kategorie: Miet- und Pachtrecht

Aktuelle Entscheidungen zum Miet- und Pachtrecht

Anfechtung von Mietverträgen

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Mit seinem Urteil vom 06. August 2008 (Aktenzeichen: XII ZR 67/06) hat der BGH entschieden, dass die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages zulässig ist. Entsprechend der Regelung des § 142 Abs. 1 BGB wirke die Anfechtung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück.

Die Frage, ob Mietverträge nach Überlassung der Mieträume und nach Beendigung des Mietvertrages anfechtbar sind und ob diese Anfechtung dann auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückwirkt, war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Dieser Streit wurde durch den höchstrichterlichen Spruch nun zugunsten einer nah am gesetzlichen Wortlaut orientierten Auslegung entschieden. Ob es dies im Falle eines Wohnraummietverhältnisses ebenso sehen würde, ließ das Gericht jedoch ausdrücklich offen.

Das AG Bonn tendierte in einem unlängst verhandelten Fall (Aktenzeichen: 204 C 158/11) zu der Ansicht, die Möglichkeit der Anfechtung sei dahingehend zu begrenzen, dass diese erst mit dem Zugang der Anfechtungserklärung bei dem Vermieter Wirkung entfalte. Mit dem Bezug der Mieträume sei ein sozialer Tatbestand geschaffen worden, der einen Bestands- und Vertrauensschutz begründe. Daher sei in Anlehnung an die Rechtsprechung zum Gesellschafts- und Arbeitsrecht die Anfechtung nur mit dieser Einschränkung zulässig.

Ob diese Ansicht vor dem BGH Bestand hätte, ist zweifelhaft. Zum einen findet sich hierfür keine Stütze im Gesetz. Zum anderen ist die Interessenlage nicht mit der im Arbeits- und Gesellschaftsrecht vergleichbar. Denn beim Abschluss eines Mietvertrages besteht weder eine besonders intensive Leistungsbeziehung mit einem starken Persönlichkeitsbezug und einer Eingliederung in eine soziale Organisation wie bei einem Arbeitsvertrag noch besteht ein erhöhtes Verkehrsschutzbedürfnis für Gläubiger wie im Gesellschaftsrecht. Vielmehr handelt es sich bei einem Mietvertrag um ein einfach strukturiertes Austauschverhältnis, dessen Rückabwicklung keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft. Die Rechtsfrage wird jedoch nach wie vor umstritten bleiben. Die Parteien haben sich verglichen.

Einwendungsausschluss bei falscher Pauschalabrechnung

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Nach § 556 Abs. 3 BGB muss ein Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Zugang der Abrechnung geltend machen. In dem Verfahren Az.: VIII ZR 148/10 hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob diese Frist auch gilt, wenn die Mietparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben.

Nachdem der Vermieter über Jahre hinweg entgegen der vereinbarten Pauschale Betriebskosten abrechnete und der Mieter hiergegen keine Einwendungen erhob, machte der Vermieter seine Abrechnungsergebnisse schließlich gerichtlich geltend. Erst jetzt erhob der Mieter den Einwand, die Abrechnungen seien im Hinblick auf die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenpauschale falsch.

Nach dem Urteil des BGH vom 12.01.2011 ist dieser Einwand des Mieters jedoch verspätet. Nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 BGB genannten Frist sei der Mieter mit einer Berufung auf Mängel der Abrechnung ausgeschlossen. Dies gelte auch dann, wenn zwischen den Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sei. Sinn und Zweck der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB sei es, nach Ablauf der darin genannten Frist Rechtsfrieden herzustellen. Dieser Zweck ließe sich nicht erreichen, wenn die Ausschlussfrist nicht auch bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gelte.

Angebot einer Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung

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In dem Verfahren Aktenzeichen VIII ZR 78/10 hatte der BGH über den Räumungsanspruch eines Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung zu entscheiden. Zu dem Streit zwischen den Mietparteien war es gekommen, nachdem vor Ablauf der Kündigungsfrist einer vom Vermieter ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dessen Haus eine andere Wohnung frei wurde und der Vermieter diese anderweitig vermietete.

Der Mieter bewohnte ursprünglich eine Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 40 Quadratmetern, die der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte. Bei der während der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung handelte es sich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmeter. Eine Information des Mieters über diesen möglichen Ersatzwohnraum erfolgte nicht.

In der unterbliebenen Information sah der BGH eine Verletzung vertraglicher Treuepflichten durch den Vermieter. Dass es sich dabei um unterschiedliche Wohnungstypen handelt, spiele keine Rolle. Denn die Vergleichbarkeit zwischen der gekündigten und der ersatzweise zur Verfügung stehenden Wohnung zu beurteilen, sei Sache des Mieters. Der Vermieter habe dem Mieter diese Wohnung daher zumindest anbieten und ihn über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung informieren müssen, meint das Gericht, mit weitreichenden Folgen. Denn der Verstoß gegen die Pflicht zum Angebot der Ersatzwohnung führte für den Vermieter dazu, dass er die Räumung der gekündigten Wohnung nicht verlangen konnte und mit seiner Räumungsklage schließlich scheiterte.