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Vorsicht bei Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen

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Kommentar

Mit Urteil vom 13.12.2011 (Aktenzeichen: 9 U 2533/11) hat das OLG München die Klage der Erwerber einer Doppelhaushälfte wegen vorhandener Baumängel abgewiesen. Erhoben wurde die Klage im Februar 2011. Zu diesem Zeitpunkt seien die Ansprüche der Kläger jedoch bereits verjährt gewesen, urteilten die Richter.

In einem Bauträgervertrag vom 16.08.2005 verpflichteten sich die Kläger, eine im Bau befindliche noch fertig zu stellende Doppelhaushälfte zu erwerben. In einer Klausel dieses Vertrages war vorgesehen, dass eine Gesamtabnahme unter Auflistung der zu Zeitpunkt der Abnahmeerklärung noch vorhandenen Mängel zu erfolgen habe. Trotz einer Vielzahl von Baumängeln und obwohl sämtliche Außenanlagen noch fehlten, erklärten die Kläger am 21.09.2005 die Gesamtabnahme des Bauvorhabens.

Unstreitig war, dass zum Zeitpunkt der Abnahme noch keine Abnahmereife vorlag. Auch bestünden Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abnahmeklausel in dem Bauträgervertrag. Dies ändere jedoch nichts an der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten Abnahme. Somit habe die fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel am 21.09.2005 zu laufen begonnen und vor Klageerhebung im Februar 2011 geendet.

Die Abnahme einer Werkleistung wird in vielen baurechtlichen Fällen zu einem Problem. Viele juristische Laien sind sich der Tragweite ihrer Erklärung nicht bewusst. Im Zweifel sollte daher zuvor immer ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Hinweispflicht des Bauunternehmers bei Eigenleistung des Auftraggebers

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Den Bauunternehmer trifft auch dann eine Pflicht zum Hinweis auf eine vermeintliche Mangelhaftigkeit von Vorleistungen, wenn diese von dem Bauherren in Eigenleistung erbracht wurden. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des OLG Hamm vom 12.10.2010 (Aktenzeichen: 19 W 33/10).

Zwischen den Parteien bestand ein Bauwerkvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses. In einer Anlage zu dem Vertrag wies der beklagte Bauunternehmer darauf hin, dass er keinerlei Bauaufsicht bzw. Bauleitung für Arbeiten übernimmt, die von den Bauherren in Eigenleistung erbracht werden. Als sich herausstellte, dass die von den Klägern in Eigenleistung erbrachte Isolierung des Kellers erhebliche Undichtigkeiten aufwies, verlangten sie von dem Beklagten Schadensersatz. Als dieser sich unter Hinweis auf die Freizeichnungsklausel weigerte, beantragten sie Prozesskostenhilfe mit der Begründung, dem Bauunternehmer habe jedenfalls eine Prüfungs- und Hinweispflicht auch bezüglich der in Eigenleistung erbrachten Arbeiten oblegen.

Das OLG Hamm gab dem Prozesskostenhilfeantrag statt. Findet ein Bauunternehmer mangelhafte Vorleistungen eines Vorunternehmers vor, ist allgemein anerkannt, dass er den Bauherren auf die vermeintlichen Mängel hinzuweisen hat. Dies gelte jedoch auch dann, wenn die Vorleistungen von dem Bauherren in Eigenleistung erbracht wurden, insbesondere wenn diese Arbeiten spezielle handwerkliche Fähigkeiten voraussetzen. Vor diesem Hintergrund könne einer Klage auf Schadensersatz die Erfolgsaussichten nicht von vorneherein abgesprochen werden. Denn eine Haftung sei zumindest dann denkbar, wenn die Mangelhaftigkeit der Vorarbeiten für den Bauunternehmer erkennbar waren. Dieser Haftung hätte der Bauunternehmer nur entgehen können, wenn er die Bauherren auf die Unzulänglichkeit ihrer in Eigenleistung erbrachten Vorarbeiten hingewiesen hätte.

Mangelhafte Bauüberwachung – kein Organisationsverschulden des Architekten

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Mit seinem Urteilsspruch vom 22.07.2010 (Aktenzeichen: VII ZR 77/08) hat der Bundesgerichtshof die Haftung von Architekten für eine mangelhafte Organisation der Bauüberwachung erheblich eingeschränkt. Ein Berufen des Bauherren auf ein Organisationsverschulden des Architekten dürfte aufgrund dieser Rechtsprechung zukünftig kaum noch erfolgversprechend sein.

In dem zu entscheidenden Fall war es aufgrund einer fehlerhaft verlegten Dampfsperre nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist zu Wasserschäden im Dachgeschoss des Hauses des Klägers gekommen. Dass der beklagte Architekt und der von ihm eingesetzte Bauleiter diese Arbeiten des Dachdeckers nicht überwacht hatten, war zwischen den Parteien unstreitig. Der Architekt war jedoch der Ansicht, das Verlegen der Dampfsperre sei eine handwerkliche Selbstverständlichkeit, die er nicht habe überwachen müssen.

Obwohl die Bundesrichter diese Ansicht des beklagten Architekten nicht teilten, wiesen sie die Klage ab: Grundsätzlich treffe den Beklagten der Vorwurf, den Bau fehlerhaft überwacht zu haben, da das Aufbringen der Dampfsperre keinesfalls eine handwerkliche Selbstverständlichkeit darstelle. Gleichwohl begründe dies nicht, wie der Kläger meinte, den Anschein eines arglistigen Verhaltens des Architekten. Denn dieser Fehler hätte auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen können. Da der Beklagte aufgrund der unterbliebenen Überwachung der Dachdeckerarbeiten zudem keine Kenntnis von deren Mangelhaftigkeit habe, habe er die Mängel dem Kläger auch nicht arglistig verschwiegen. Ein Anspruch gegen den Architekten bestehe daher nicht.