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Gewährleistung für Fehlplanung beim Vollarchitekturauftrag

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Die vergangenen Tage standen ganz im Zeichen des Honorarrechts für Architekten. Der Fall des von Rechtsanwälte Spoth Beyer Reidlingshöfer betreuten Architekten wirft einige interessante Fragen auf, z.B. wann der Auftraggeber Mängel der Planung rügen muss.

Unser Mandant war mit einem Vollarchitekturauftrag für ein Wohnhaus beauftragt. Nach einer längeren Planungsphase stellte er für die Auftraggeber einen Antrag auf Baugenehmigung, die von der zuständigen Behörde auch bewilligt und auf deren Basis mit dem Bau begonnen wurde.

Als die Decke für das Erdgeschoss des Hauses gegossen war, stellten die Auftraggeber fest, dass ihr Bett nicht in das Schlafzimmer passt. Geplant war ein Schlafzimmer für ein Bett der Größe zwei mal zwei Meter. Diese Bett war auch in den Genehmigungsunterlagen, welche die Auftraggeber unterschrieben hatten, eingezeichnet. Tatsächlich war das Bett der Auftraggeber jedoch wesentlich größer. Deswegen veranlassten die Auftraggeber unseren Mandanten, die Treppe in das OG umzuplanen und die dafür vorgesehene Öffnung in der Decke des Erdgeschosses schließen zu lassen.

Kurz vor Fertigstellung des Bauwerks kam es zum Zerwürfnis zwischen den Vertragsparteien. Der Mandant legte seine Schlussrechnung und die Auftraggeber weigerten sich zu zahlen. In dem anschließenden Verfahren wandten sie ein, die Planung sei von Anfang an fehlerhaft gewesen und ihnen stünden Schadensersatzansprüche zu. Einer Aufforderung des Klägers zur Nacherfüllung habe es nicht bedurft, da dies bei einer Fehlplanung nicht möglich sei. Es stellt sich jedoch die Frage, ob das so richtig sein kann?

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Ob der Besteller eines Werkes Schadensersatzansprüche geltend machen kann, hängt davon ab, dass er den Werkunternehmer erfolglos zur Nachbesserung aufgefordert hat. Mithin muss der Bauherr die von dem Architekten gefertigten Pläne überprüfen, soweit es ihm möglich ist. Hierzu hätten die Auftraggeber vor der Unterzeichnung der Genehmigungsunterlagen und dem Beginn des Baus Gelegenheit gehabt. Es wäre ihnen auch möglich gewesen zu überprüfen, mit welchen Abmessungen unser Mandant ein Bett in das Schlafzimmer eingeplant hat. Hierzu hätte es nur eines Lineals bedurft.

Es bleibt abzuwarten, wie das Verfahren weitergehen wird. Aus unserer Sicht steht dem Vergütungsanspruch unseres Mandanten nichts entgegen.

Vorsicht bei Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen

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Mit Urteil vom 13.12.2011 (Aktenzeichen: 9 U 2533/11) hat das OLG München die Klage der Erwerber einer Doppelhaushälfte wegen vorhandener Baumängel abgewiesen. Erhoben wurde die Klage im Februar 2011. Zu diesem Zeitpunkt seien die Ansprüche der Kläger jedoch bereits verjährt gewesen, urteilten die Richter.

In einem Bauträgervertrag vom 16.08.2005 verpflichteten sich die Kläger, eine im Bau befindliche noch fertig zu stellende Doppelhaushälfte zu erwerben. In einer Klausel dieses Vertrages war vorgesehen, dass eine Gesamtabnahme unter Auflistung der zu Zeitpunkt der Abnahmeerklärung noch vorhandenen Mängel zu erfolgen habe. Trotz einer Vielzahl von Baumängeln und obwohl sämtliche Außenanlagen noch fehlten, erklärten die Kläger am 21.09.2005 die Gesamtabnahme des Bauvorhabens.

Unstreitig war, dass zum Zeitpunkt der Abnahme noch keine Abnahmereife vorlag. Auch bestünden Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abnahmeklausel in dem Bauträgervertrag. Dies ändere jedoch nichts an der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten Abnahme. Somit habe die fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel am 21.09.2005 zu laufen begonnen und vor Klageerhebung im Februar 2011 geendet.

Die Abnahme einer Werkleistung wird in vielen baurechtlichen Fällen zu einem Problem. Viele juristische Laien sind sich der Tragweite ihrer Erklärung nicht bewusst. Im Zweifel sollte daher zuvor immer ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Feststellungsklage im Bauprozess

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Mit seinem Urteil vom 25.02.2010 (Aktenzeichen: VII ZR 187/08) hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung des OLG Dresden, wonach in Bauprozessen für Feststellungsklagen regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis fehle, aufgehoben. Einen entsprechenden Antrag des Klägers hatte das OLG mit der Begründung abgewiesen, der Kläger müsse zunächst den Eintritt eines Schadens abwarten und seine Gewährleistungsansprüche dann im Wege einer Leistungsklage geltend machen.

In der Sache ging es zwischen den Parteien um die mangelhafte Beschichtung einer Zaunanlage. Dieser Mangel hatte jedoch erst an 24 von 36 Zaunfeldern zu einem sichtbaren Schadensbild in Form von Roststellen geführt. Gleichwohl begehrte der Kläger die Feststellung, dass der Beklagte auch hinsichtlich der übrigen zwölf Zaunfelder zur Gewährleistung verpflichtet sei.  Zur Begründung verwies er auf die ansonsten eintretende Verjährung.

Dieser drohende Rechtsverlust war auch aus der Sicht des BGH das entscheidende Argument. Gerade mit Rücksicht darauf könne dem Kläger ein Feststellungsinteresse nicht abgesprochen werden. Denn solange die Schäden an den übrigen Zaunfeldern nicht zutage getreten seien und somit auch die Mangelbeseitigungskosten nicht feststehen, könne der Kläger keine Leistungsklage erheben. Vielmehr sei gerade in solchen Fällen eine Feststellungsklage das richtige Instrument.