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Anfechtung von Mietverträgen

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Kommentar

Mit seinem Urteil vom 06. August 2008 (Aktenzeichen: XII ZR 67/06) hat der BGH entschieden, dass die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages zulässig ist. Entsprechend der Regelung des § 142 Abs. 1 BGB wirke die Anfechtung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück.

Die Frage, ob Mietverträge nach Überlassung der Mieträume und nach Beendigung des Mietvertrages anfechtbar sind und ob diese Anfechtung dann auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückwirkt, war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Dieser Streit wurde durch den höchstrichterlichen Spruch nun zugunsten einer nah am gesetzlichen Wortlaut orientierten Auslegung entschieden. Ob es dies im Falle eines Wohnraummietverhältnisses ebenso sehen würde, ließ das Gericht jedoch ausdrücklich offen.

Das AG Bonn tendierte in einem unlängst verhandelten Fall (Aktenzeichen: 204 C 158/11) zu der Ansicht, die Möglichkeit der Anfechtung sei dahingehend zu begrenzen, dass diese erst mit dem Zugang der Anfechtungserklärung bei dem Vermieter Wirkung entfalte. Mit dem Bezug der Mieträume sei ein sozialer Tatbestand geschaffen worden, der einen Bestands- und Vertrauensschutz begründe. Daher sei in Anlehnung an die Rechtsprechung zum Gesellschafts- und Arbeitsrecht die Anfechtung nur mit dieser Einschränkung zulässig.

Ob diese Ansicht vor dem BGH Bestand hätte, ist zweifelhaft. Zum einen findet sich hierfür keine Stütze im Gesetz. Zum anderen ist die Interessenlage nicht mit der im Arbeits- und Gesellschaftsrecht vergleichbar. Denn beim Abschluss eines Mietvertrages besteht weder eine besonders intensive Leistungsbeziehung mit einem starken Persönlichkeitsbezug und einer Eingliederung in eine soziale Organisation wie bei einem Arbeitsvertrag noch besteht ein erhöhtes Verkehrsschutzbedürfnis für Gläubiger wie im Gesellschaftsrecht. Vielmehr handelt es sich bei einem Mietvertrag um ein einfach strukturiertes Austauschverhältnis, dessen Rückabwicklung keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft. Die Rechtsfrage wird jedoch nach wie vor umstritten bleiben. Die Parteien haben sich verglichen.

Abweichende Wohnflächenangabe in Maklerannonce

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In dem vor dem BGH geführten Rechtsstreit mit dem Aktenzeichen: VIII ZR 256/09 hatte eine Mieterin ihren Vermieter auf Rückzahlung überzahlter Miete für fünf Jahre in Höhe von ca. 10.000,- € verklagt. Anlass der Klage war ein Streit der Parteien über die vereinbarte Wohnfläche, den die Richter schließlich zugunsten der Kläger entschieden.

Zu dem Abschluss des Mietvertrages war es durch die Vermittlung einer im Auftrag des beklagten Vermieters tätigen Maklerin gekommen. Diese hatte der Klägerin die Wohnung mit einer Fläche von ca. 76 Quadratmetern angeboten und diese Angabe in einer vor Vertragsschluss überreichten Wohnflächenberechnung auf 76,45 Quadratmeter präzisiert. Allerdings enthielt der Mietvertrag selbst keine Angaben zur Größe der Wohnung, die tatsächlich nur 52 Quadratmeter betrug.

Den Umstand einer fehlenden Vereinbarung über die Größe der Wohnung erachteten die Richter jedoch als unschädlich, da der Mietvertrag unter dem Eindruck der von der Maklerin gemachten Angaben geschlossen wurde. Die Größenangabe der Maklerin sei daher Vertragsbestandteil geworden, so dass hier eine Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Größe der Wohnung vorliege. Da diese Abweichung den von der Rechtsprechung regelmäßig zugrunde gelegten Schwellenwert von 10 Prozent übersteige, liege auch ein Mietmangel vor, der die Klägerin zur Rückforderung berechtigt, so die Richter.

Schönheitsreparaturen und Eigenarbeitsvorteil

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Das Thema der Schönheitsreparaturen ist seit einigen Jahren ein Dauerbrenner in der mietrechtlichen Judikatur des BGH. Mit seiner Entscheidung vom 09.06.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 294/09) setzt das Gericht seine bisherige Linie fort.

In dem zu beurteilenden Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen “ausführen zu lassen” habe. Als er bei Mietende tatenlos auszog, verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von rund 7.000,- €.

Aufgrund der Formulierung könne die Klausel des Vertrages so zu verstehen sein, dass der Mieter nicht selbst tätig werden dürfe, urteilten die Richter. Zwar könne einem Mieter auch durch Formularvertrag die Ausführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden, auch in fachgerechter Form. Mit der in Rede stehenden Klausel werde ihm jedoch die kostengünstigere Variante einer fachgerechten Selbstvornahme abgeschnitten. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung dar, die zur Unwirksamkeit der vereinbarten Regelung führe, entschied das Gericht und wies die Klage des Vermieters ab.