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Angebot einer Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung

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In dem Verfahren Aktenzeichen VIII ZR 78/10 hatte der BGH über den Räumungsanspruch eines Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung zu entscheiden. Zu dem Streit zwischen den Mietparteien war es gekommen, nachdem vor Ablauf der Kündigungsfrist einer vom Vermieter ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dessen Haus eine andere Wohnung frei wurde und der Vermieter diese anderweitig vermietete.

Der Mieter bewohnte ursprünglich eine Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 40 Quadratmetern, die der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte. Bei der während der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung handelte es sich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmeter. Eine Information des Mieters über diesen möglichen Ersatzwohnraum erfolgte nicht.

In der unterbliebenen Information sah der BGH eine Verletzung vertraglicher Treuepflichten durch den Vermieter. Dass es sich dabei um unterschiedliche Wohnungstypen handelt, spiele keine Rolle. Denn die Vergleichbarkeit zwischen der gekündigten und der ersatzweise zur Verfügung stehenden Wohnung zu beurteilen, sei Sache des Mieters. Der Vermieter habe dem Mieter diese Wohnung daher zumindest anbieten und ihn über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung informieren müssen, meint das Gericht, mit weitreichenden Folgen. Denn der Verstoß gegen die Pflicht zum Angebot der Ersatzwohnung führte für den Vermieter dazu, dass er die Räumung der gekündigten Wohnung nicht verlangen konnte und mit seiner Räumungsklage schließlich scheiterte.

Ausnahmsweise Aufklärungspflicht des Gewerberaummieters

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Der Mieter von Gewerberäumen ist ausnahmsweise verpflichtet, den Vermieter über sein Sortiment aufzuklären, wenn außergewöhnliche und dem Vermieter nicht erkennbare Umstände eine solchen Hinweis notwendig machen. Dies entschied der BGH mit seinen Urteilen vom 11.08.2010 (Aktenzeichen: XII ZR 123/09 und XII ZR 192/08).

Derartige außergewöhnlichen Umstände liegen etwa vor, wenn der Mieter in den Gewerberäumen fast ausschließlich Waren der Marke “Thor Steinar” zum Verkauf anbietet, da diese Marke in der Öffentlichkeit eindeutig mit rechtsextremistischen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird. Der BGH gab damit einer auf Räumung der Immobilie gerichteten Klage statt und entschied, dass die von den Klägerinnen erklärte Anfechtung der Mietverträge wirksam war.

Grundsätzlich bestünde eine solche Aufklärungspflicht zwar nicht, da jeder Vertragspartner die für seine Entscheidung zum Abschluss eines Vertrages erforderlichen Fragen eigenverantwortlich stellen müsse. Seien nicht sofort erkennbare Umstände aber von wesentlicher Bedeutung, könne der Vermieter eine Aufklärung durch den Mieter erwarten. Dies könnten etwa Tatsachen sein, die geeignet sind, dem Vermieter wirtschaftlichen Schaden zuzufügen, indem er z.B. in den Ruf einer rechtsextremistischen Gesinnung gerate oder mit einer Beschädigung der Immobilie durch Protestanten zu rechnen sei.